Il certificato di sostenibilità spiegato
Prima di visitare degli immobili, una domanda si impone: quanto può realmente acquistare. Il certificato di sostenibilità risponde nero su bianco. Documenta il prezzo massimo che la Sua situazione finanziaria permette di finanziare secondo le regole applicate dai creditori svizzeri e dà peso al Suo dossier di fronte a un venditore o a un agente immobiliare.
Che cosa verifica il certificato
Il documento si basa sui due pilastri di ogni finanziamento ipotecario in Svizzera: la sostenibilità degli oneri e i fondi propri. Queste regole sono largamente standardizzate tra gli istituti, il che rende il calcolo affidabile ancora prima di scegliere una banca.
La sostenibilità: la regola del 33%
I creditori non calcolano i Suoi oneri con il tasso attuale del mercato, ma con un tasso teorico del 5%. A questo costo degli interessi si aggiungono l'ammortamento obbligatorio e le spese di manutenzione stimate all'1% del valore dell'immobile. Il totale di questi oneri teorici non deve superare il 33% del reddito lordo annuo dell'economia domestica. Questo calcolo prudente protegge il mutuatario da un rialzo dei tassi.
I fondi propri: 20% del prezzo, di cui 10% fuori dal 2° pilastro
Deve apportare almeno il 20% del prezzo d'acquisto in fondi propri. Almeno il 10% deve provenire da fonti diverse dal 2° pilastro: risparmi, titoli, 3° pilastro, donazione o anticipo ereditario. L'avere della cassa pensioni può completare il resto, tramite prelievo anticipato o costituzione in pegno.
L'ammortamento del 2° rango
La parte del prestito che supera il 65% del valore dell'immobile costituisce il 2° rango. Deve essere ammortizzata al massimo in 15 anni, o prima dell'età di pensionamento. Questo ammortamento entra nel calcolo del 33% degli oneri.
Un esempio con le cifre
Per un immobile a CHF 800'000: fondi propri minimi di CHF 160'000, di cui CHF 80'000 fuori dal 2° pilastro, e un prestito di CHF 640'000. Oneri teorici annui: CHF 32'000 di interessi al 5%, CHF 8'000 di ammortamento per ridurre il debito a CHF 520'000 in 15 anni, CHF 8'000 di manutenzione. Totale: CHF 48'000, ossia un reddito lordo richiesto di circa CHF 145'000 all'anno.
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