Ipoteca SARON o tasso fisso?
È la scelta centrale di ogni finanziamento immobiliare in Svizzera: un tasso fissato per tutta la durata del contratto, o un tasso che segue il mercato monetario. Nessuna delle due opzioni è migliore in assoluto. La risposta giusta dipende dal Suo budget, dal Suo orizzonte temporale e dalla Sua tolleranza alle variazioni.
Il SARON in breve
Il SARON (Swiss Average Rate Overnight) è il tasso di riferimento del mercato monetario svizzero, pubblicato da SIX e basato su transazioni effettive tra banche. Un'ipoteca SARON si compone di questo tasso, di norma conteggiato per periodi di tre mesi, più un margine fisso del creditore, tipicamente tra 0,50% e 1,00%. Il Suo onere per interessi evolve quindi con la politica monetaria della BNS, al rialzo come al ribasso.
Il tasso fisso in breve
L'ipoteca a tasso fisso blocca il tasso per una durata contrattuale, spesso da 2 a 10 anni. Un tasso dell'1,45% su dieci anni significa interessi identici ogni trimestre per dieci anni, qualunque sia l'evoluzione del mercato. Questa sicurezza ha un prezzo: il tasso fisso incorpora le attese di rialzo e un'uscita anticipata dal contratto comporta un indennizzo che può essere sostanziale.
Che cosa dicono i dati storici
Negli ultimi vent'anni, le ipoteche indicizzate al mercato monetario sono costate meno dei tassi fissi nella maggior parte dei periodi. Ma la media non protegge dagli episodi di rialzo rapido, come nel 2022-2023, quando il SARON è passato da negativo a oltre 1,70% in pochi trimestri. La scelta resta quindi una questione di capacità di assorbire queste variazioni.
Quattro criteri per decidere
- Margine di budget: se un rialzo del 2% del Suo onere per interessi mette il Suo budget sotto pressione, il tasso fisso si impone
- Orizzonte: una vendita o una successione probabile entro 5 anni sconsiglia un tasso fisso lungo
- Attese sui tassi: il SARON beneficia subito dei ribassi, il tasso fisso li congela
- Temperamento: seguire le decisioni della BNS non è adatto a tutti
La strategia delle tranche
Molti proprietari combinano le due soluzioni: una tranche in SARON, una tranche a tasso fisso, con scadenze distinte. Questo approccio attenua il rischio, ma attenzione a non frammentare troppo: scadenze molto distanti tra loro complicano un futuro cambio di istituto.
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